В одной из предыдущих статей я рассказывала, как заполнить декларацию 3-НДФЛ при сдаче имущества в аренду. И возник вопрос, а что лучше: платить НДФЛ или зарегистрировать ИП и уплачивать налог при УСН с объектом обложения доходы. Давайте разберем, какой налог при сдаче имущества в аренду будет выгоднее.
Начнем с НДФЛ и возьмем данные из указанной выше статьи. В течение года была получена арендная плата на сумму 180 000 рублей (по 15 000 рублей в месяц). Налог на доходы физических лиц с этой суммы составит 23 400 руб. (180 000 руб. *13%).
Теперь предположим, что арендодатель зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя и выбрал упрощенную систему налогообложения с объектом обложения дохода.
При данной системе ставка налога составляет 6%. Однако, обратите внимание, что кроме налога ИП еще должны уплачивать взносы на пенсионное и обязательное медицинское страхование.
Размер взноса зависит от минимального размера оплаты труда (МРОТ).
МРОТ x Тариф x 12
В 2015 году это 18 610,80 руб. в ПФР и 3 650,58 руб. в ФОМС.
Срок уплаты взносов до 31 декабря текущего года.
Также обратите внимание, что взносы на пенсионное страхование подразделяются на две части: базовую часть, которая одинакова для всех ИП и часть, которая уплачивается в случае превышения доходов над установленной суммой (300 000 рублей).
Если величина дохода более 300 000 рублей, взносы рассчитываются исходя из произведения МРОТ, установленного на начало года, и тарифа взносов увеличенного в 12 раз, плюс 1,0 процента от суммы дохода, превышающего 300 000 рублей за расчетный период:
МРОТ x Тариф x 12 + (Доход – 300 000) x 1%
При этом сумма взносов не может быть больше произведения восьмикратного МРОТ и тарифа взносов в ПФР увеличенного в 12 раз.
Эта сумма уплачивается по завершении года, то есть взносы за 2015 год необходимо уплатить не позднее 1 апреля 2016 года и т.д.
Предположим, что в нашем примере, единственные доходы ИП – это арендная плата, следовательно, доходы не превысили сумму 300 000 рублей, и взносы на пенсионное страхование будут уплачиваться только в базовой части.
Взносы составят 18 610,80 руб. в ПФР и 3 650,58 руб. в ФОМС. Общая сумма взносов 22261,38 руб.
И сумма налога 180 000*6%= 10 800 руб.
Однако при УСН ИП, который не имеет работников, может уменьшить сумму налога на уплаченные взносы.
Так как сумма налога меньше взносов налог не уплачивается. Следовательно будут уплачены только взносы в сумме 22261,38 руб.
Возьмем еще один пример, когда арендодатель сдает две квартиры по 20 000 руб. в месяц и получает в год доход в сумме 480 000 руб.
Налог на доходы физических лиц с этой суммы составит 62 400 руб. (480 000 руб. *13%).
Если арендодатель зарегистрировался как ИП.
Взносы 18 610,80 руб. в ПФР и 3 650,58 руб. в ФОМС. Общая сумма взносов 22261,38 руб. Также размер дохода превысил 300 000 рублей, соответственно необходимо уплатить взносы на превышение.
(480 000 – 300 000)*1%=1800 руб.
Общая сумма взносов
Сумма налога 480 000*6%= 28 800 руб.
Налог к уплате: 28 800 – 22261,38 – 1800 = 4639 руб. (налог округляем до целых рублей)
Всего уплачено 22261,38 +1800+4639= 28 700,38 руб.
Таким образом, мы видим, что во втором примере экономия по налогам выходит весьма существенная.
Однако для этого необходимо зарегистрировать ИП, уплатить пошлину. Также в своем расчете я использовала период год. На самом деле налог необходимо уплачивать авансовыми платежами четыре раза в год. И для того, чтобы уменьшать налог на взносы их тоже целесообразнее платить четыре раза в год, т.к. пока взносы фактически не уплачены, уменьшить на их сумму налог вы не можете.
Исходя из расчетов можно увидеть, что регистрировать ИП выгодно, если у вас несколько объектов для аренды и у них существенная стоимость. На основании примеров вы можете сделать расчет по своей ситуации и определить, что будет выгоднее для вас.